嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)催生了我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。從全國老齡委的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2020中國老年產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為8萬億，到2030年將達(dá)到 22萬億，顯然未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)越來越可觀。預(yù)計(jì)到2050年我國老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)潛力將增長到 106萬億元，占GDP的比重為33%。
相應(yīng)地，隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)份額的增加，參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)量也在逐年遞增：
2014年地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè)、醫(yī)療服務(wù)企業(yè)、醫(yī)藥器械企業(yè)、康復(fù)輔具商等企業(yè)蜂擁而入；
2015年地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè)、醫(yī)療服務(wù)企業(yè)、康護(hù)服務(wù)企業(yè)、醫(yī)藥器械企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、大健康服務(wù)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈中的相關(guān)企業(yè)逐鹿中原；
2016年國有大型企業(yè)和民營實(shí)力集團(tuán)開始進(jìn)入市場(chǎng)，資本介入與跨界合作出現(xiàn)。
目前國內(nèi)市場(chǎng)已形成以服務(wù)商、地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè)、資本方為主體的開發(fā)模式，各主體多依托核心主業(yè)試水CCRC養(yǎng)老社區(qū)，關(guān)注運(yùn)營和資產(chǎn)布局。
養(yǎng)老項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)主體
CCRC養(yǎng)老社區(qū)雖然前景廣闊，但屬于高投入、慢產(chǎn)出、低利潤的行業(yè)。百家爭鳴的CCRC養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)上如何收回投資成本，如何盈利成為每個(gè)開發(fā)者面臨的難題。那么CCRC養(yǎng)老社區(qū)如何賺錢？盈利模式都有哪些？通過對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有的CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)，常見的CCRC養(yǎng)老社區(qū)盈利模式如下五種：產(chǎn)權(quán)模式、使用權(quán)租賃模式、會(huì)員制模式、保險(xiǎn)模式、金融模式。
一、產(chǎn)權(quán)模式分析
1.產(chǎn)權(quán)模式
顧名思義，產(chǎn)權(quán)模式是指通過分割銷售項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)來銷售養(yǎng)老住宅，并且每月或每年收取一定的服務(wù)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)等的盈利模式。該模式與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，多數(shù)這種項(xiàng)目的本質(zhì)是借養(yǎng)老地產(chǎn)之名進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。早期的CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目一般采取這種方式，目前市場(chǎng)上已經(jīng)較少出現(xiàn)這種類盈利模式。
產(chǎn)權(quán)模式具有以下優(yōu)勢(shì)：
首先，從投資者的角度，企業(yè)可以參照同類用地性質(zhì)的房價(jià)銷售，可以預(yù)售，能夠快速回籠資金，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。
其次，我國老年人的傳統(tǒng)觀念是將資產(chǎn)傳給下一代，產(chǎn)權(quán)模式正好符合這種需求，比較受老年人青睞。
再次，從投資者和老年人雙方的角度來看，這種盈利模式的風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)可以避免全部持有養(yǎng)老項(xiàng)目帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)以及不確定性風(fēng)險(xiǎn)；老人可以避免開發(fā)商“跑路”造成的財(cái)產(chǎn)損失。
但是，產(chǎn)權(quán)模式的前提條件是產(chǎn)權(quán)可以分割銷售，適用性有限。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)分割銷售之后，開發(fā)商對(duì)業(yè)主和入住者資格把控能力降低，難以保證項(xiàng)目的入住者全部為老人或者以老人為主，因此項(xiàng)目后期容易淪為地產(chǎn)項(xiàng)目。
另外，作為養(yǎng)老項(xiàng)目配套的大量公共設(shè)施受入住客戶數(shù)量的影響運(yùn)營難以為繼，將成為項(xiàng)目的“雞肋”，甚至成為項(xiàng)目的“累贅”。投資者也無法享受居住產(chǎn)品的后期溢價(jià)。銷售價(jià)格受房價(jià)和住宅租金影響大。
采取產(chǎn)權(quán)模式的CCRC養(yǎng)老社區(qū)的住宅產(chǎn)品可以直接進(jìn)入市場(chǎng)二次銷售。
產(chǎn)權(quán)模式主要適用于住宅用地，如烏鎮(zhèn)雅園、北京太陽城等。在商住和公寓限制性政策出臺(tái)之前，一些商住用地開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取這種盈利模式，如上海天地健康城。因?yàn)橥恋卣叩氖站o，采取產(chǎn)權(quán)模式的CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目越來越少。
以上海天地健康城為例，項(xiàng)目位于上海市青浦朱家角地區(qū)，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為40年。在10.7萬㎡占地面積上，項(xiàng)目開發(fā)了15萬㎡的建筑，規(guī)劃了1138套養(yǎng)老居住產(chǎn)品（針對(duì)活躍老人的獨(dú)立生活公寓868套，針對(duì)半自理老人的服務(wù)式公寓270套，德頤護(hù)理院設(shè)有護(hù)理床位300張）。對(duì)于868套針對(duì)活躍老人的獨(dú)立生活公寓，項(xiàng)目采取了產(chǎn)權(quán)銷售模式，2014年開盤均價(jià)約為1.3萬元/㎡，2018年9月均價(jià)為2.6萬元/㎡，每套公寓一年的服務(wù)費(fèi)用約為6.5萬元。
2.共有產(chǎn)權(quán)模式
共有產(chǎn)權(quán)模式專指共有產(chǎn)權(quán)型CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的盈利模式。共有產(chǎn)權(quán)模式比較特殊，目前實(shí)際采取這種盈利銷售的項(xiàng)目只有樂成集團(tuán)在北京雙橋的恭和家園，另外樂成集團(tuán)在北京通州半壁店的項(xiàng)目（預(yù)計(jì)2020年入住）也將采取這種模式。
按照北京市民政局、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》（京民福〔2016〕73號(hào)），對(duì)恭和家園的共有產(chǎn)權(quán)規(guī)定如下：
《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》
（京民福〔2016〕73號(hào)）
為落實(shí)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于盡快落實(shí)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)項(xiàng)目有關(guān)政策的通知》〔京政辦函（2013）37號(hào)〕精神，加快本市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于研究本市“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老服務(wù)模式試點(diǎn)有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要》（2014年第165號(hào)）要求，支持樂成老年事業(yè)投資有限公司利用雙橋養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索研究“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住”的養(yǎng)老公寓服務(wù)模式，制定本試點(diǎn)方案。
一、試點(diǎn)項(xiàng)目基本情況
試點(diǎn)項(xiàng)目為北京市朝陽區(qū)雙橋恭和苑養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，位于朝陽區(qū)雙橋西巷6號(hào)，總建筑面積49120平方米，其中地上建筑面積36770平方米、地下建筑面積12350平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括養(yǎng)老設(shè)施居室、醫(yī)務(wù)室、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（醫(yī)療/養(yǎng)護(hù)中心）、活動(dòng)室、餐廳等，建設(shè)單位為樂成老年事業(yè)投資有限公司。
二、試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式
（一）建設(shè)單位可將養(yǎng)老設(shè)施居室分割銷售，建設(shè)單位和購買人按份共有居室產(chǎn)權(quán)，其中建設(shè)單位所持產(chǎn)權(quán)份額為5%，購買人所持產(chǎn)權(quán)份額為95%，養(yǎng)老設(shè)施居室之外的其他公共養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施由建設(shè)單位持有100%產(chǎn)權(quán)。
（二）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)自持部分長期持有運(yùn)營，并為入住老年人提供醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)等養(yǎng)老服務(wù)，滿足其養(yǎng)老服務(wù)需求，具體養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位根據(jù)服務(wù)內(nèi)容參照市場(chǎng)價(jià)格確定。
三、試點(diǎn)項(xiàng)目入住人資格
為保證本項(xiàng)目的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施屬性，建設(shè)單位需限定養(yǎng)老設(shè)施居室入住人資格為年滿60周歲（含）以上的老年人，但與入住人共同居住的親屬或者陪住人員除外，陪住人員原則上不得超過兩人。其中，對(duì)配合執(zhí)行北京市城市人口疏解任務(wù)的老年人及符合《特殊家庭老年人通過代理服務(wù)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)施辦法》(京民福發(fā)〔2015〕283號(hào))規(guī)定的特殊家庭老年人，具有優(yōu)先入住權(quán)。
四、試點(diǎn)項(xiàng)目銷售管理
（一）養(yǎng)老設(shè)施居室預(yù)售要求：建設(shè)單位預(yù)售養(yǎng)老設(shè)施居室（含地下車位）95%產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)取得市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》， 銷售價(jià)格需遵循《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，實(shí)行“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)。
（二）養(yǎng)老設(shè)施居室購買人資格：養(yǎng)老設(shè)施居室的購買人應(yīng)具有北京市戶籍（含持有有效《北京市工作居住證》人員），或者連續(xù)5年（含）以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。
（三）購買人/入住人信息登記與報(bào)備規(guī)定：購買人購買養(yǎng)老設(shè)施居室時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施居室購買/入住登記表》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將該登記表、購買人及入住人資料向民政部門進(jìn)行報(bào)備。養(yǎng)老設(shè)施居室入住人發(fā)生變更的，建設(shè)單位需在30日內(nèi)向民政部門變更報(bào)備。
（四）購買合同簽署：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購買人網(wǎng)上簽署《商品房預(yù)售合同》并進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案，通過合同明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，合同中應(yīng)當(dāng)明確出售的為養(yǎng)老設(shè)施居室95%的產(chǎn)權(quán)份額，剩余5%由建設(shè)單位持有；其他內(nèi)容如付款方式、交付時(shí)間等參照《商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。
五、試點(diǎn)項(xiàng)目再交易管理
（一）為了保證建設(shè)單位能夠持有經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，建設(shè)單位不得將其持有的共有養(yǎng)老設(shè)施居室產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給第三方；購買人有權(quán)轉(zhuǎn)讓其持有的共有產(chǎn)額份額，但需經(jīng)建設(shè)單位書面同意。建設(shè)單位同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)配合辦理相關(guān)手續(xù)，不得設(shè)置條件和障礙。
（二）再交易購買人亦應(yīng)具備北京市戶籍（含持有《北京市工作居住證》）或者連續(xù)5年（含）以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。
（三）購買人轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)與再交易購買人按照北京市存量房交易管理流程進(jìn)行，本試點(diǎn)方案中有特殊規(guī)定的除外。
六、試點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)督管理
試點(diǎn)項(xiàng)目的屬地民政部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營，包括入住人、養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督管理；住建（房管）部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目銷售管理、再交易管理等進(jìn)行監(jiān)督管理，如發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位有違規(guī)行為，有權(quán)對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行糾正，并視情節(jié)輕重予以相應(yīng)處罰。試點(diǎn)項(xiàng)目的實(shí)施推進(jìn)情況，由市民政局牽頭，及時(shí)向市政府報(bào)告。需要協(xié)調(diào)其他部門的，由市民政局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委研究提出。
七、本試點(diǎn)方案未盡事宜依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
在具體操作上，樂成養(yǎng)老服務(wù)有限公司2010年9月30日以協(xié)議出讓的方式獲得土地，性質(zhì)為醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地；隨后調(diào)整為F3混合多功能型用地（50年），俗稱北京唯一“有房本”的養(yǎng)老院，產(chǎn)權(quán)年限為50年，購房者可以獲得產(chǎn)權(quán)證。
作為北京市第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)項(xiàng)目，其養(yǎng)老公寓部分的購房者享有所購住房95%的產(chǎn)權(quán)，樂成享有5%的產(chǎn)權(quán)。2018年7月，恭和家園（共365套）第一批養(yǎng)老公寓產(chǎn)品開始銷售，平均成交價(jià)格為4.1-4.2萬元/㎡（數(shù)據(jù)來源于中國房價(jià)指數(shù)網(wǎng)）。除了購買產(chǎn)權(quán)外，恭和家園的住戶每月還收取3000元左右的服務(wù)費(fèi)用（數(shù)據(jù)來源于樂成集團(tuán)網(wǎng)站資料）。
共有產(chǎn)權(quán)模式可以能夠快速回流資金；企業(yè)通過持有5%的產(chǎn)權(quán)既能有效的監(jiān)督每戶的入住者中至少有一位是老人，也能保證后續(xù)服務(wù)的持續(xù)性。但是，目前國內(nèi)市場(chǎng)采用共有產(chǎn)權(quán)模式銷售養(yǎng)老社區(qū)的企業(yè)僅有樂成一家在試點(diǎn)，該模式需要政府的支持力度大，有一定的進(jìn)入壁壘；共有產(chǎn)權(quán)的銷售價(jià)格受房價(jià)和住宅租金影響大。采取共有產(chǎn)權(quán)模式的CCRC養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)的各方同意也可以進(jìn)入市場(chǎng)再次銷售。“一枝獨(dú)秀不是春，百花齊放春滿園”，期待未來有更多的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目出現(xiàn)。
二、租賃模式分析
租賃模式是指開發(fā)商持有CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目并將產(chǎn)品通過租賃合同的形式出租給消費(fèi)者。根據(jù)租期的長短可以分為短租模式和長租模式。
1.短租模式
短租模式一般是指旅居產(chǎn)品、短期體驗(yàn)產(chǎn)品以及日托產(chǎn)品出租期限不超過一年或者CCRC養(yǎng)老社區(qū)居住產(chǎn)品出租期限不超過五年的情況，收費(fèi)內(nèi)容往往包含床位費(fèi)或房間費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi)，可以一價(jià)全包，也可以分開收費(fèi)，其中床位費(fèi)或房間費(fèi)通常按月收取，也可按季度、半年或者按年收取，也有一些旅居產(chǎn)品、短期體驗(yàn)產(chǎn)品或者日托產(chǎn)品按天或按周收取費(fèi)用（服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi)通常包含在床位費(fèi)或房間費(fèi)中）；服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi)按月收取；除上述費(fèi)用外，還會(huì)收取一定額度的押金或醫(yī)療保證金。短租模式是機(jī)構(gòu)型或者日托型養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施常用的盈利模式，社區(qū)型較少采取這種方式。
短租模式租期靈活，租期靈活，運(yùn)營良好的情況下可以根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整價(jià)格，便投資者于享受項(xiàng)目溢價(jià)。
但是，短租產(chǎn)品資金回籠最慢，會(huì)給企業(yè)帶來比較大的資金壓力；客戶可以隨時(shí)進(jìn)入和退出，需要投資者提供良好的服務(wù)來增強(qiáng)客戶粘性，運(yùn)營壓力大；租金受住宅租金影響大。
短租模式適合于不要求快速回流資金的CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目或者旅居型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，養(yǎng)老社區(qū)里的護(hù)理院一般也都是短租。因?yàn)槎套饽Ｊ较驴蛻艨梢噪S時(shí)退出，一旦服務(wù)和運(yùn)營出現(xiàn)問題，客戶會(huì)迅速流失，所以短租可以說是檢驗(yàn)項(xiàng)目服務(wù)的試金石。
如燕達(dá)國際健康城一期家居式養(yǎng)護(hù)區(qū)按月計(jì)費(fèi)，按年交費(fèi)的收費(fèi)模式即為短租模式。入住該養(yǎng)護(hù)區(qū)的自理老人每三年簽一次合同，費(fèi)用每年略有調(diào)整。根據(jù)入住房間的差異，目前一人包房的價(jià)格約為6100-11000元/月/房，兩人包房的價(jià)格約為8000-14000元/月/房，餐費(fèi)按實(shí)際消費(fèi)刷卡，另外每人需要繳納30000元的入住保證金。
2.長租模式
長租模式一般是指CCRC養(yǎng)老社區(qū)的居住產(chǎn)品出租期限超過五年的情況，常見的租期為5年、10年、15年和20年等。長租模式下，養(yǎng)老社區(qū)可以躉交房間使用費(fèi)或者按合同約定分次繳納，因?yàn)閭�(gè)體健康狀況的差異服務(wù)費(fèi)需要定期評(píng)估后按月或者按年收取，餐費(fèi)按月收取或者按實(shí)際消費(fèi)刷卡。
長租模式下項(xiàng)目可以根據(jù)需求，靈活制定租期并按照租期分段銷售；未出租的租期可以隨市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格，一定程度上可以享受項(xiàng)目溢價(jià)；多種租期組合還可以滿足不同老人的需求，增強(qiáng)客戶粘性。但是，長租模式可以享受的項(xiàng)目溢價(jià)有限；租金受房價(jià)和住宅租金影響大。
長租模式是CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目目前比較常采用的模式。長租模式可以退住。因?yàn)樽赓U合同的期限不能超過20年，所以有些CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目會(huì)在租賃合同中約定或者通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式約定租賃期滿后自動(dòng)延期至新的約定期限（一般會(huì)延續(xù)至土地試用期到期）。
如燕達(dá)國際健康城家居式養(yǎng)護(hù)區(qū)二期的長租產(chǎn)品采取10年或20年長租的方式躉交床位費(fèi)，服務(wù)費(fèi)按年支付，20年長租期滿后租賃期自動(dòng)免費(fèi)延續(xù)至項(xiàng)目土地到期。
三、會(huì)員制模式分析
會(huì)員制模式是CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目目前較常采取的一種模式，會(huì)員制對(duì)應(yīng)的標(biāo)的既不是養(yǎng)老居住產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)，也不是使用權(quán)，而是一種權(quán)益。購買者需要繳納一筆會(huì)員費(fèi)購得會(huì)員卡，獲取相應(yīng)的權(quán)益。會(huì)員制模式可操作空間大，適合大多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目。
不同的會(huì)員制模式對(duì)應(yīng)的會(huì)員權(quán)益不同，有的會(huì)員權(quán)益已經(jīng)包含床位或房間使用權(quán)益，入住時(shí)只需繳納服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi)即可，如康寧津園養(yǎng)老社區(qū)根據(jù)房間面積不同入住前需要繳納一筆會(huì)員費(fèi)，會(huì)員費(fèi)包含了房屋使用權(quán)益，入住時(shí)只需繳納2500元/人/月的服務(wù)費(fèi)和按實(shí)際消費(fèi)收取的餐費(fèi)；有的會(huì)員卡不含床位或房間使用費(fèi)，入住時(shí)需另繳納床位或房間使用費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi)即可，如泰康之家·燕園的樂泰財(cái)富卡模式，客戶可通過購買樂泰財(cái)富卡獲得入住資格，入住時(shí)需要繳納一筆一次性入門費(fèi)（20萬，可退），每月繳納房屋使用費(fèi)及居家費(fèi)用和餐費(fèi)才可入住社區(qū)。
會(huì)員制模式的權(quán)益期限靈活多樣，可以吸引多樣化需求的客戶；會(huì)員費(fèi)用可以參考房價(jià)和租金，但不完全受其影響，定價(jià)策略靈活；資金回流速度快且回流量一般較大。
但是，會(huì)員制對(duì)應(yīng)的服務(wù)權(quán)益需要項(xiàng)目竣工才可銷售；會(huì)員制銷售模式使用不當(dāng)會(huì)造成非法集資的風(fēng)險(xiǎn)；該模式需打造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系和公共配套促進(jìn)CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利，對(duì)服務(wù)和配套設(shè)施的要求高。
會(huì)員制模式的退出方式具有多樣性。比如，有的會(huì)員卡可以退還全部會(huì)員費(fèi)，如新東苑快樂家園的鉆石卡。有的會(huì)員卡按入住合同約定的比例退還，如泰康之家的樂泰財(cái)富卡，當(dāng)客戶入住時(shí)間不滿3個(gè)月或滿3年時(shí)，退還比例為100%；入住時(shí)間為3個(gè)月（含）到1年時(shí)，退還比例為92%；入住時(shí)間為1年（含）到2年時(shí)，退還比例為95%；入住時(shí)間為2年（含）到3年時(shí)，退還比例為97%。有的會(huì)員卡不退還會(huì)員費(fèi)，但是可以繼承或者轉(zhuǎn)讓，如上海親和源康橋社區(qū)的A卡會(huì)員，會(huì)員費(fèi)為178萬，入住社區(qū)后每年需要根據(jù)房型繳納3.98-7.38萬/年不等的服務(wù)費(fèi)用。隨著養(yǎng)老行業(yè)的不斷規(guī)范，會(huì)員制模式也將完善。
當(dāng)然，會(huì)員制模式也會(huì)受到一定的政策限制，如《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦法（試行）》（京民福發(fā)〔2018〕412號(hào)）規(guī)定：“除利用自建或自有設(shè)施舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)外，嚴(yán)禁實(shí)施會(huì)員制。會(huì)員制收費(fèi)額度原則上不能超過經(jīng)營者可抵押物估值。會(huì)員費(fèi)不得投資風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。”
四、保險(xiǎn)模式分析
保險(xiǎn)模式是指由保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)，并且通過與其企業(yè)本身的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合來去化養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的盈利模式，保險(xiǎn)模式的本質(zhì)是一種金融模式。同時(shí)，具備雄厚的資金基礎(chǔ)和豐富的優(yōu)質(zhì)客戶積累的保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)促進(jìn)了養(yǎng)老行業(yè)長足的發(fā)展。早在2015年已經(jīng)有泰康人壽、合眾人壽、平安人壽、新華人壽、中國人壽、中國太保、陽光保險(xiǎn)、太平人壽等8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與到養(yǎng)老行業(yè)中來，雖然參與的保險(xiǎn)企業(yè)眾多，但是到目前為止，探索出較為成熟的盈利模式的只有泰康。因此，這里所分析的保險(xiǎn)模式將以泰康之家為例。
在養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展初期，泰康之家針對(duì)年齡未滿60周歲的客戶制定了幸福有約計(jì)劃，即可通過購買200萬的養(yǎng)老相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品（可以一次性購買，也可以分10年購買）并簽署《確認(rèn)函》的方式入住泰康養(yǎng)老社區(qū)。這樣客戶在獲得保險(xiǎn)收益的同時(shí)，還可獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)和其父母的優(yōu)先入住權(quán)。客戶達(dá)到入住年齡后可入住養(yǎng)老社區(qū)，并用獲得的保險(xiǎn)利益支付社區(qū)月費(fèi)，客戶父母可通過購買樂泰財(cái)富卡并一次性繳納入門費(fèi)作為押金（20萬，可退）后，每月繳納月費(fèi)即可優(yōu)先入住養(yǎng)老社區(qū)。2018年12月泰康之家的幸福有約計(jì)劃全面升級(jí)，推出12款全新的保險(xiǎn)產(chǎn)品供客戶選擇。
泰康之家·燕園獨(dú)立生活區(qū)保險(xiǎn)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)收費(fèi)表 備注：如同一房屋內(nèi)入住人數(shù)為 2 人，則共同居住的第 2 人須符合社區(qū)關(guān)于同住人的相關(guān)規(guī)定且不包括保姆等具有私人護(hù)理性質(zhì)的同住人員。第 2 人入住享受第二人入住優(yōu)惠，僅須按價(jià)格表繳納相關(guān)月費(fèi)。（數(shù)據(jù)來源：泰康幸福說，本價(jià)格截至日期為2018年3月31日。）
保險(xiǎn)模式的前提條件是開發(fā)商必須是具有經(jīng)營保險(xiǎn)業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)。
該模式的優(yōu)勢(shì)比較明顯：
首先，險(xiǎn)資企業(yè)資金實(shí)力雄厚，為開發(fā)高品質(zhì)養(yǎng)老提供了足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；其次，保險(xiǎn)企業(yè)通過保險(xiǎn)業(yè)務(wù)積累了大批消費(fèi)能力較高的優(yōu)質(zhì)客戶；再次，養(yǎng)老社區(qū)的為老服務(wù)和醫(yī)療康復(fù)服務(wù)等屬于對(duì)企業(yè)自身業(yè)務(wù)特別是壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)鏈的繼續(xù)挖掘，是對(duì)產(chǎn)品端和資金端對(duì)接通道的打通；最后，也是最重要的，與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)掛鉤銷售的是保單購買人自身的保證入住權(quán)和父母的優(yōu)先入住權(quán)，不需要像產(chǎn)權(quán)銷售模式、使用權(quán)銷售模式以及使用權(quán)出租模式那樣每個(gè)居住單元只能銷售給一位客戶，可以快速的鎖定大量未來入住的客戶。另外，險(xiǎn)資企業(yè)開發(fā)持有型養(yǎng)老社區(qū)也規(guī)避了“保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開發(fā)）”的政策限制（《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)<保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法>的通知保監(jiān)發(fā)》〔2010〕80號(hào)）。
當(dāng)然，保險(xiǎn)企業(yè)投資的CCRC型養(yǎng)老社區(qū)也有其劣勢(shì)，比如作為全持有型養(yǎng)老社區(qū)，后續(xù)的運(yùn)營和資金壓力勢(shì)必不小；同時(shí)，因?yàn)椴皇前凑张c保險(xiǎn)業(yè)務(wù)掛鉤的去化比例遠(yuǎn)超1：1，當(dāng)客戶的入住需求涌現(xiàn)時(shí)，將出現(xiàn)龐大的供需赤字。截至2018年底，泰康之家開放養(yǎng)老社區(qū)4家，分別為燕園、申園、粵園和蜀園，累計(jì)入住2400位老人，同期的幸福有約計(jì)劃銷售量約為7萬份。繼2018年底泰康之家拿下合肥徽?qǐng)@的土地之后，已經(jīng)拿地的15個(gè)社區(qū)合計(jì)客戶容量超過2萬戶，在不考慮未來幸福有約銷量增加和以樂泰財(cái)富卡形式入住養(yǎng)老社區(qū)的客戶數(shù)量下，目前泰康之家社區(qū)總客戶容量與幸福有約計(jì)劃的銷售量差距巨大。
幸福有約計(jì)劃對(duì)應(yīng)的商品是保險(xiǎn)產(chǎn)品，不是養(yǎng)老社區(qū)，客戶只是鎖定了自己在養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)和其父母的優(yōu)先入住權(quán)，不存在繼承、轉(zhuǎn)讓和退出問題。客戶入住養(yǎng)老設(shè)區(qū)時(shí)還需要繳納20萬的入門費(fèi)。入門費(fèi)是可以按比例退還的，當(dāng)客戶入住時(shí)間不滿3個(gè)月或滿3年時(shí)，退還比例為100%；入住時(shí)間為3個(gè)月（含）到1年時(shí)，退還比例為85%；入住時(shí)間為1年（含）到2年時(shí)，退還比例為90%；入住時(shí)間為2年（含）到3年時(shí)，退還比例為95%。
2018年6月26日，泰康健投成立。目前泰康正在逐漸形成養(yǎng)老險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)、健康險(xiǎn)和醫(yī)療體系、養(yǎng)老金和資管體系三大閉環(huán)，即客戶購買泰康養(yǎng)老保險(xiǎn)入住泰康之家養(yǎng)老社區(qū)；購買泰康健康險(xiǎn)享受泰康醫(yī)療資源的健康醫(yī)療服務(wù)，交付養(yǎng)老金享受泰康資管財(cái)富增長服務(wù)。其中養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的閉環(huán)已經(jīng)成型，未來5年到8年泰康在養(yǎng)老領(lǐng)域有可能再投入1000億元，以模式化復(fù)制、全國性布局和重點(diǎn)城市深耕的推進(jìn)方式布局到全國20-30個(gè)省會(huì)城市，力爭在每個(gè)核心城市都有一家三甲醫(yī)院+一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，泰康摸索出的保險(xiǎn)模式越來越成熟。
五、金融模式分析
信托、銀行、保險(xiǎn)與證券一起構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的金融模式是指與這些金融方式相結(jié)合而產(chǎn)生的養(yǎng)老產(chǎn)品銷售模式，諸如以房養(yǎng)老、養(yǎng)老信托、大房換小房養(yǎng)老、遺囑托管、抵押貸款養(yǎng)老等都屬于金融模式的范疇。
以以房養(yǎng)老為例，早在2003年時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司總裁的孟曉蘇曾提議設(shè)立"反向抵押貸款"保險(xiǎn)，讓擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受"抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金"的壽險(xiǎn)服務(wù)，這是以房養(yǎng)老在我國的初現(xiàn)。
2004年底，中國保監(jiān)會(huì)計(jì)劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點(diǎn)城市試點(diǎn)推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險(xiǎn)品種。
2011年9月28日，全國政協(xié)舉辦"大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)"提案辦理會(huì)，"以房養(yǎng)老"的提案再次引發(fā)外界關(guān)注，卻又因無相應(yīng)法律保障而陷入難解困局。
2013年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老金融，隨后國家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合召開的新聞通氣會(huì)上透露，中國將逐步試點(diǎn)開展老人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，具體政策由保監(jiān)會(huì)牽頭將在2014年出臺(tái)。
2014年6月23日，中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》表示自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。但是我國將資產(chǎn)留給孩子的傳統(tǒng)觀念與以房養(yǎng)老的理念背道而馳，使得這種模式的推進(jìn)舉步維艱。
養(yǎng)老信托的基本思路 養(yǎng)老信托也是金融模式的一個(gè)重要方面，通過信托產(chǎn)品可以有效保護(hù)養(yǎng)老消費(fèi)者的消費(fèi)權(quán)益。養(yǎng)老信托的實(shí)質(zhì)是將現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)去化的兩方法律關(guān)系轉(zhuǎn)換為養(yǎng)項(xiàng)目投資者、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商個(gè)人客戶與信托公司的三方關(guān)系，由信托公司作為中立人，平衡并保護(hù)養(yǎng)老項(xiàng)目投資者與個(gè)人客戶雙方的權(quán)利義務(wù)。
對(duì)于養(yǎng)項(xiàng)目投資者而言，利用信托機(jī)制改造現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，對(duì)外發(fā)行養(yǎng)老信托產(chǎn)品，可以拓寬銷售渠道，增加產(chǎn)品和服務(wù)的公信力，有效提升保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的能力。
對(duì)于消費(fèi)者而言，養(yǎng)老消費(fèi)信托模式可以確保消費(fèi)者的養(yǎng)老物業(yè)居住權(quán)益或押金債權(quán)與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有效隔離，并通過一次性躉交公寓服務(wù)費(fèi)的方式，避免未來租金上漲風(fēng)險(xiǎn)，提升老年消費(fèi)者的長期消費(fèi)權(quán)益保護(hù)。目前養(yǎng)老信托產(chǎn)品有租賃型養(yǎng)老消費(fèi)信托和股權(quán)型養(yǎng)老消費(fèi)信托兩種。
1.租賃型養(yǎng)老消費(fèi)信托
租賃型養(yǎng)老消費(fèi)信托交易結(jié)構(gòu) 租賃型養(yǎng)老消費(fèi)信托的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是將養(yǎng)老會(huì)籍卡中的居住權(quán)益與服務(wù)權(quán)益進(jìn)行分離，并將養(yǎng)老房間的居住權(quán)益轉(zhuǎn)換成養(yǎng)老消費(fèi)信托。個(gè)人客戶通過購買養(yǎng)老消費(fèi)信托，指定信托公司向投資者租賃養(yǎng)老房間，從而間接獲得養(yǎng)老房間的租賃使用權(quán)。為保障個(gè)人客戶的居住權(quán)益，項(xiàng)目公司向信托公司提供房產(chǎn)抵押，項(xiàng)目公司股東向信托公司提供股權(quán)質(zhì)押。如果信托化去化僅針對(duì)單一項(xiàng)目，則是單一養(yǎng)老消費(fèi)信托；如果信托化去化針對(duì)的是一組項(xiàng)目，則是分時(shí)旅居消費(fèi)信托。
2.股權(quán)型養(yǎng)老消費(fèi)信托
股權(quán)型養(yǎng)老消費(fèi)信托交易結(jié)構(gòu) 股權(quán)型養(yǎng)老消費(fèi)信托則是由信托公司發(fā)行信托計(jì)劃收購項(xiàng)目公司股權(quán)，信托計(jì)劃成為項(xiàng)目公司新股東。個(gè)人客戶出資認(rèn)購信托計(jì)劃成為投資人。同時(shí)，個(gè)人與項(xiàng)目公司簽訂《長期租賃協(xié)議》，個(gè)人成為標(biāo)的項(xiàng)目的長期租客。這樣可以通過信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司股權(quán)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人居住權(quán)益與項(xiàng)目公司之間的破產(chǎn)隔離。
金融模式可以為擁有足夠不動(dòng)產(chǎn)但養(yǎng)老金不足的老年人提供新的養(yǎng)老途徑，未來將成為商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的補(bǔ)充。隨著國人觀念的轉(zhuǎn)變和模式的成熟，金融模式未來可期！
六、CCRC養(yǎng)老社區(qū)盈利模式小結(jié)
CCRC養(yǎng)老社區(qū)盈利模式對(duì)比 CCRC養(yǎng)老社區(qū)的每個(gè)盈利模式都具備各自的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，具體盈利模式的選擇要綜合考慮政策、土地性質(zhì)、投資者對(duì)資金回收的要求、企業(yè)的資源、當(dāng)?shù)乜蛻舻慕邮芏鹊榷喾N因素。從目前開業(yè)的CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目來看，行業(yè)也在不斷探索和嘗試，從發(fā)展初期的單一盈利模式逐漸向復(fù)合型盈利模式發(fā)展。如親和源完全采取會(huì)員制模式，而2015年開始運(yùn)營的泰康之家·燕園則選擇了保險(xiǎn)模式與會(huì)員制模式的組合方式，天地健康城采取了產(chǎn)權(quán)和租賃混合的模式。未來，各種盈利模式將會(huì)日趨成熟，不同盈利模式之間的組合也會(huì)碰撞更多的可能。
來源網(wǎng)絡(luò)！ |
